Hukuki
Manisa Kentsel Dönüşüm Avukatı – Kentsel Dönüşüm Hukuku Hakkında Bilgilendirme
Kentsel dönüşüm, özellikle riskli yapıların tespit edilmesi, deprem güvenliği, hak sahipliği uyuşmazlıkları, müteahhit–malik ilişkileri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve 6306 sayılı Kanun çerçevesinde ilerleyen teknik ve hukuki bir süreçtir. Manisa’da son yıllarda artan dönüşüm çalışmalarının ardından süreçlerin doğru ilerlemesi, hak kaybı yaşanmaması ve sözleşmelerin hukuka uygun hazırlanması oldukça önem kazanmıştır.
Bu kapsamda kentsel dönüşüm sürecinin her aşaması, ilgili kanun, yönetmelik ve idari uygulamalar çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm; riskli yapıların tespiti, hak sahipliği belirleme, yıkım işlemleri, yeniden yapım, uzlaşma görüşmeleri ve tapuda yapılacak işlemler gibi aşamalardan oluşan bir süreçtir.
Temel dayanak:
➡️ 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
Bu kanuna göre:
Yapı riskli bulunursa 60 gün içinde tahliye ve yıkım süreci başlar.
Maliklerin 3’te 2 çoğunlukla aldığı kararlar bağlayıcıdır.
Azınlık maliklerin payları satışa çıkabilir.
Tüm taraflar için süreçte hukuki denetim hayati öneme sahiptir.
Manisa’nın birçok ilçesinde – özellikle Yunusemre, Şehzadeler, Akhisar, Soma, Alaşehir – eski yapı yoğunluğunun fazla olması nedeniyle riskli yapı başvuruları yoğunlaşmıştır.
Adım adım resmî süreç:
Lisanslı kuruluşa risk tespiti başvurusu yapılır
Rapor, Manisa Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından incelenir
Riskli yapı kesinleşirse tapuya işlenir
Maliklere tahliye ve yıkım bildirimleri yapılır
2/3 çoğunlukla yeniden yapım kararı alınır
Ortak karar tutanağı ve noter süreçleri işler
Proje – ruhsat – yapım aşamasına geçilir
Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik aşamalardan biri kat karşılığı – hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleridir.
Bu sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken bazı temel maddeler:
Bağımsız bölüm paylaşımı
Teslim süresi
Teminat – banka garantisi
Gecikme cezaları
Müteahhitin yükümlülükleri
Teknik şartnameye uyum
Tapu işlemleri ve devri
Hatalı hazırlanan sözleşmeler, ileride ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Kentsel dönüşümde karar alma çoğunluğu %66 (2/3) ile belirlenir.
Karara katılmayan maliklerin payları:
➡️ Açık artırma usulüyle satışa çıkarılabilir.
Bu aşamada en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklar:
Karar tutanaklarının usulsüzlüğü
Bağımsız bölüm değerlemesi hataları
Tebligat yapılmamış olması
Ortak karar tutanaklarına itiraz
Satış işlemlerine karşı dava
Manisa’da dönüşüm projeleri özellikle:
Şehzadeler – Peker Mahallesi
Yunusemre – Toplu Konut Alanları
Akhisar Merkez
Turgutlu – Selvilitepe
Soma – Merkez Mahalleler
gibi yerlerde yoğunlaşmıştır.
Adres Bilgisi (Bilgilendirme Amaçlı):
📍 Peker Mah., Hakkı İplikçi Cad., No:34/A, Şehzadeler / Manisa
📞 +90 (850) 228 88 17
(Bu bilgiler yalnızca tanımlayıcıdır, reklam niteliği taşımaz.)
Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılabilecek dava türleri şunlardır:
2/3 çoğunluk kararının iptali
Ortak karar tutanağına itiraz
Pay satışına itiraz
Riskli yapı raporuna itiraz
Müteahhit kaynaklı sözleşme ihlalleri
Teslim gecikmesi ve tazminat talepleri
Riskli yapı kararı sonrası yıkım yasal zorunluluktur
Maliklerin tüm hukuki hakları güvence altındadır
Sözleşmeler yazılı ve detaylı olmalıdır
Bedel – değerleme – paylaşım mutlaka uzmanlarca kontrol edilmelidir
Çoğunluk kararına uymayan malikler hak kaybı yaşayabilir
Hak sahiplerinin süreci doğru takip etmesi, hukuki haklarını bilmesi ve resmi prosedürlere uygun hareket etmesi hak kayıplarının önüne geçer.
Adres: Peker Mah., Hakkı İplikçi Cad., No:34/A, Şehzadeler / Manisa
Telefon: +90 (850) 228 88 17
E-posta: [email protected]
6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında;
• Riskli yapıların yıkılması,
• Yeniden yapılması,
• Hak sahiplerinin korunması,
• Deprem güvenliğini artırmak
amaçlarıyla yürütülen bir dönüşüm sürecidir.
Bu süreç idari, teknik ve hukuki yönleri olan çok aşamalı bir prosedürdür.
Bir yapının kentsel dönüşüme girmesi için öncelikle riskli yapı raporu alınması gerekir.
Bu rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslı kuruluşlarca hazırlanır.
Dış bağlantı:
https://www.csb.gov.tr/altyapi-ve-kentsel-donusum
Risk raporu onaylandığında maliklere tebliğ yapılır ve 60 gün içinde yıkım için işlem yapılması beklenir.
Süre sonunda yıkım gerçekleşmezse idare resen işlem yapabilir.
Yapının yeniden nasıl yapılacağı, müteahhit seçimi, bağımsız bölüm paylaşımı gibi kritik kararlar 2/3 çoğunlukla alınır.
Alınan karar; toplantıya katılmayanlara noter aracılığıyla tebliğ edilir.
2/3 çoğunluk sağlandıktan sonra:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Hisse devri
Proje onayları
İskân
gibi süreçler başlar.
Yapı riskli ilan edildiğinde:
60 günlük tahliye süresi
Ek 30 günlük yeni süre
Zorunlu tahliye kararları
gündeme gelebilir.
Bakanlık tarafından hak sahiplerine şu destekler sunulabilir:
✔ Kira yardımı
✔ Taşınma yardımı
✔ Faiz desteği
Dış bağlantı:
https://www.toki.gov.tr/kentsel-donusum
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık görülen ihtilaflar:
Hisse değerinin hatalı hesaplanması
Bağımsız bölüm paylaşımı
Arsa payı uyuşmazlığı
Sözleşme feshi
Müteahhit kaynaklı ihtilaflar
Kamulaştırma ve bedel tespiti
Bu aşamalarda hukuki süreçler idari yargı, adli yargı veya tahkim yollarına taşınabilir.
Şehzadeler
Yunusemre
Peker Mahallesi
Laleli
Turgutlu–Akhisar çevresi
Deprem riski yüksek bölgeler
Bu metin herhangi bir tanıtım veya reklam içermemekte olup yalnızca 6306 sayılı Kanun çerçevesinde hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
#RiskliYapı
#6306SayılıKanun
#KentselDönüşümSüreci
#HakSahipliği
#ArsaPayı
#ManisaHukukBilgilendirme
